Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Covid 19 : prolongation de délais et signature à distance

L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prolonge certains délais.

Le délai de 2 mois laissé à la mairie pour apporter une réponse à une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) reprend le 24 mai 2020 lorsque le délai a été suspendu à compter du 12 mars 2020. Par exemple, pour une DIA déposée avant le 12 mars 2020, la mairie dispose de 2 mois pour apporter une réponse à compter du 24 mai 2020 en déduisant le nombre de jours écoulés entre le dépôt de la DIA et le 12 mars 2020.

Par contre, le délai de 2 mois commence à courir à compter du 24 mai 2020 lorsque le délai n'a pas débuté. Par exemple, pour une DIA déposée entre le 12 mars et le 23 mai 2020, la mairie doit apporter une réponse au plus tard le 24 juillet 2020.

Le délai de rétractation de 10 jours relatif à l'achat ou la construction d'une habitation n'est pas prolongé.

Jusqu'au 10 août 2020, le notaire peut établir un acte notarié à distance .

Lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord sur la vente, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acheteur. Il détermine les conditions précises dans lesquelles la vente du logement s'effectuera.

De quoi s'agit-il ?

La promesse de vente pour l'achat d'un logement existant peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente.

Promesse unilatérale de vente

Cet acte peut être signé lorsque l'acheteur est intéressé par la vente du logement, mais qu'il n'est pas certain de vouloir la conclure. Il peut alors réserver le logement pendant un délai clairement précisé par le vendeur. Cet acte n'engage que le vendeur, l'acheteur est libre d'acheter ou non le logement.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous plusieurs formes :

  • Acte sous signature privée réalisé directement par le vendeur et l'acheteur

  • Acte authentique établi par un notaire

  • Acte établi par un agent immobilier

Si l'acte est réalisé sous signature privée , il doit être enregistré dans les 10 jours au bureau d'enregistrement du centre des impôts du vendeur ou de l'acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.

Le vendeur et l'acheteur doivent se mettre d'accord pour désigner cette personne. Cette démarche devra être faite directement sur place.

Où s'informer ?

Compromis de vente

Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l'acheteur ont la certitude de vouloir conclure la vente du logement. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acheteur sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous plusieurs formes :

  • Acte sous signature privée réalisé directement par le vendeur et l'acheteur

  • Acte authentique établi par un notaire

  • Acte établi par un agent immobilier

Toutefois, un acte authentique est toujours exigé dès lors que la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois.

Contenu

Information concernant les parties

La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acheteur.

Informations concernant le bien

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

  • Adresse du bien

  • Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)

  • Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes

  • Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude

La promesse de vente doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété si le logement est situé dans une copropriété.

Informations concernant la vente

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

  • Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement

  • Prix de vente et ses modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)

  • Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif

  • Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation : le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000  €

  • Date de disponibilité du bien

À savoir

il est recommandé à l'acquéreur d'inclure dans la promesse de vente des clauses suspensives qui lui assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions. Par exemple : obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel, voire obtention d'un permis de construire, prêts immobiliers sollicités.

La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) .

Notification

La promesse de vente peut être remise en main propre ou envoyée à l'acheteur par lettre recommandée avec avis de réception.

Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

Rétractation

Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai.

Ce droit s'adresse uniquement à l'acheteur (qu'il ait signé une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente).

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. S'il conteste la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal.

Après la signature de la promesse de vente, l'acheteur dispose de 10 jours pour renoncer à la vente.

Ce délai commence le lendemain de la 1 re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

Services en ligne et formulaires

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1 er jour ouvrable suivant.

L'acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours.

Versement des arrhes

Aucune somme ne doit être versée au vendeur avant l'expiration du délai de rétractation. Après ce délai, le vendeur peut réclamer le versement d'une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix total de la vente. Cette somme est déduite du prix total de la vente. Il est recommandé de consigner cette somme chez un notaire que l'acheteur aura préalablement choisi avec le vendeur.

Où s'informer ?

Une somme d'argent correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente peut être versée lors de la signature de l'acte authentique. Le paiement est effectué par virement bancaire au professionnel qui a conclu l'acte (notaire ou agent immobilier). Cette somme est alors bloquée sur un compte bancaire jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif . Elle est ensuite déduite du prix total de la vente.

Et aussi sur service-public.fr

Textes de référence

Services en ligne et formulaires

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