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Habitat insalubre (ou habitat indigne)

Qu'est-ce qu'un logement insalubre, dit aussi , et quelles sont les mesures qui peuvent être prises pour remédier à cette situation ? L'insalubrité est caractérisée lorsqu'un immeuble ou un logement, vacant ou non, présente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, du fait de son état, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé. Nous faisons le point sur la réglementation. habitat indigne

L'autorité compétente est le . préfet

Il intervient pour protéger la sécurité et la santé des personnes en prenant des mesures pour remédier à la situation d'insalubrité.

Toute personne ayant connaissance de faits révélant une situation d'insalubrité doit le signaler au préfet par tous moyens.

Où s'informer ?

Préfecture
Ministère chargé de l'intérieur

La situation d'insalubrité est constatée par le directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d'hygiène et de santé (SCHS).

Pour cela, le préfet peut faire procéder à pour évaluer les risques d'insalubrité. Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d'habitation, les visites ne peuvent être faites qu'entre . Si l'occupant s'oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès n'a pas pu être contactée, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble pour procéder aux visites. toutes visites qui lui paraissent utiles 6 heures et 21 heures

Le directeur de l'ARS ou du SCHS établit un . rapport de la situation

Le rapport de situation est remis au préfet et mis à disposition de la personne qui devra exécuter les mesures visant à remédier à la situation d'insalubrité, c'est-à-dire le ou le . Ce dernier peut présenter ses observations dans un délai qui ne peut pas être inférieur à . propriétaire titulaire de 15 jours

Si l'adresse actuelle n'est pas connue ou faute de pouvoir identifier la personne, l'information le concernant est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

Lorsque les désordres concernent uniquement les d'un immeuble en copropriété, l'information sur la mise à disposition du rapport est faite au pris en la personne du . Le syndic transmet immédiatement cette information aux copropriétaires. parties communes syndicat des copropriétaires syndic de copropriété

Le syndic peut présenter ses observations d'un délai qui ne peut pas être inférieur à . 2 mois

, manifeste ou constaté par le rapport de l'ARS ou du SCHS, le préfet ordonne, par arrêté, au propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers, et , les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu'il fixe. En cas de danger imminent sans procédure contradictoire préalable

, le préfet peut faire procéder à la complète du bien. Il doit pour cela avoir été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé. Lorsqu'aucune autre mesure ne permet d'écarter le danger démolition

Si les meures indispensables n'ont pas été exécutées dans le délai, le préfet les fait . exécuter d'office

Par contre, si les mesures ont mis fin durablement au danger, le préfet prend acte de leur réalisation et date d'achèvement, et prend un arrêté de mainlevée.

est mise en place avec la personne qui devra exécuter les mesures pour remédier à la situation d'insalubrité. Une procédure

Le préfet informe en même temps les occupants de la mise en place de cette procédure. Cette information est faite par l'un des moyens suivants :

Courrier
Remise contre signature
Affichage sur la façade de l'immeuble.

Lorsque l'immeuble est en copropriété, la procédure contradictoire est faite avec le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les . copropriétaires et les occupants

est pris par le préfet à la fin de la procédure contradictoire. Un arrêté de traitement d'insalubrité

Selon les circonstances, le préfet peut prescrire l'exécution des mesures suivantes :

Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (comprenant, si nécessaire, des mesures sur la salubrité des bâtiments mitoyens)
Démolition de tout ou partie de l'immeuble. La démolition ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction
Cessation de la mise à disposition du local ou de l'installation à des fins d'habitation
Interdiction d'habiter, d'utiliser, ou d'accéder aux lieux, temporairement ou définitivement. L'interdiction définitive ne peut être décidée que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou lorsque les mesures nécessaires à une remise en état du bien aux normes seraient plus coûteux que sa reconstruction.

L'arrêté mentionne, par ailleurs, les informations suivantes :

Délai dans lequel les mesures devront être réalisées (ce délai ne peut pas être inférieur à 1 mois à partir de la notification de l'arrêté de traitement d'insalubrité)
Conséquences en cas de non-exécution des mesures (paiement d'une astreinte par jour de retard, exécution d'office des travaux aux frais de la personne qui doit exécuter les mesures...).

L'arrêté de traitement d'insalubrité est notifié à la . personne tenue d'exécuter les mesures prescrites

Si l'adresse de la personne n'est pas connue ou si elle n'est pas identifiable, la notification est affichée à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

Lorsque l'immeuble est en copropriété, la notification est faite au syndicat des copropriétaires, représenté par le . Le syndic doit en informer immédiatement les et les . syndic copropriétaires occupants

À la demande du préfet, l'arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.

À savoir

Lorsque le bien devient vacant après la date de notification de l'arrêté de traitement d'insalubrité, la personne tenue d'exécuter les mesures reste obligée de les réaliser dans le délai fixé par l'arrêté. Le préfet peut prescrire toutes mesures nécessaires pour empêcher l'accès et l'usage du lieu.

, elle peut conclure un . Oui bail à réhabilitation

Elle peut également conclure un ou un , à charge pour les ou débirentiers (acquéreurs dans le cadre du viager) d'exécuter les travaux prescrits et d'assurer, si nécessaire, l'hébergement des occupants. bail emphytéotique contrat de vente moyennant paiement d'une rente viagère preneurs

Les parties peuvent décider que l'occupant restera dans les lieux lorsqu'il les occupait à la date de l'arrêté si cela n'empêche pas l'exécution des mesures prescrites.

C'est le qui constate la réalisation des mesures prescrites et leur date d'achèvement. Le préfet prend un lorsque les mesures ont été exécutées dans le délai fixé. préfet arrêté de

L'arrêté de mainlevée est notifié à la personne qui a exécuté les mesures.

Cet arrêté est publié au fichier immobilier ou au livre foncier dont dépend le bien.

La personne qui était tenue de réaliser les mesures . Le préfet peut également faire procéder à . doit payer une l'exécution d'office des mesures

À savoir

Par ailleurs les mesures prescrites par l'arrêté doivent être respectées sous peine de . sanctions pénales

Le montant de l'astreinte est fixé par arrêté du préfet. Son montant ne peut . pas dépasser par jour de retard

Pour fixer le montant de l'astreinte, le préfet tient compte de l'ampleur des mesures prescrites et des conséquences de leur non-exécution.

L'astreinte est et jusqu'à la complète exécution des mesures prescrites. due à partir de la date de notification de l'arrêté la prononçant

Le recouvrement des sommes est engagé à la fin de chaque trimestre.

Lorsque l'arrêté concerne les seules parties communes d'un immeuble en copropriété, ce sont les copropriétaires qui sont redevables du paiement de l'astreinte.

Lorsque l'arrêté concerne un immeuble en , ce sont les indivisaires qui doivent payer solidairement l'astreinte. indivision

À noter

Le préfet peut décider d'exonérer totalement ou partiellement la personne tenue d'exécuter les mesures s'il est établit qu'elle était dans l'impossibilité de les exécuter intégralement.

La personne tenue d'exécuter les mesures doit informer le préfet de leur réalisation pour que soit mis fin à l'application de l'astreinte.

À savoir

Lorsque les locaux sont occupés par des personnes qui ont fait l'objet d'un jugement d'expulsion devenu définitif, et que la personne tenue d'exécuter les mesures s'est vu refuser l'aide de la force publique pour la mise à exécution de ce jugement, elle peut que tout ou partie de l'astreinte soit mis à la charge de l'État. demander au tribunal administratif

Cette somme vient en déduction de l'indemnité à laquelle la personne tenue d'exécuter les mesures peut prétendre en cas de refus pour l'État de prêter son concours.

Le préfet peut faire procéder d'office à l'exécution des mesures prescrites, aux frais de la personne qui était tenue de les exécuter. Le préfet doit motiver sa décision pour pouvoir intervenir à sa place.

Le préfet peut également décider de faire procéder à la démolition du bien s'il a été autorisé par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en . référé

Si l'immeuble est en copropriété et si l'inexécution des mesures prescrites est due à la défaillance de certains copropriétaires, le préfet peut se substituer à eux pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. On dit alors que le préfet est dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires. subrogé

si, après avoir été mis en demeure par le syndic, ils n'ont n'ont répondu que destinés à financer les mesures prescrites dans le délai de 15 jours à partir de l'appel de ces fonds. La défaillance des copropriétaires est caractérisée pas répondu ou partiellement aux appels de fonds

Le syndic doit informer le préfet en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les mesures prescrites par l'arrêté et en lui fournissant une attestation de défaillance des copropriétaires.

Le préfet dispose d'un délai d'un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants.

Si le préfet décide de se substituer aux copropriétaires défaillants, sa décision est notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, et aux copropriétaires défaillants, auxquels sont également notifiées les sommes versées pour leur compte. Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, le préfet ne peut pas recourir à la procédure de substitution mais peut faire procéder à l'exécution d'office des mesures prescrites.

L'arrêté de traitement d'insalubrité entraine des conséquences à l'égard des locataires ou occupants en place (baux, loyers, hébergement ou relogement).

de traitement d'insalubrité, les ou mis à disposition ou pour quelque usage que ce soit. À partir de la notification de l'arrêté locaux vacants ne peuvent pas être loués occupés

À savoir

Les mesures prescrites par l'arrêté doivent être respectées sous peine de . sanctions

Lorsque l'arrêté comporte une , les baux et contrats d'occupation poursuivent leurs effets. interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux

Toutefois, le loyer ou toute autre somme versée . La cessation du paiement démarre à partir du 1 jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté de traitement de l'insalubrité (ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble) et jusqu'au 1 jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou de l'affichage de l'arrêté de mainlevée. cesse d'être dû ^er ^er

À noter

Les sommes qui n'auraient pas dû être versées doivent être restituées à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Les mesures à respecter diffèrent selon que l'arrêté de traitement d'insalubrité comporte une interdiction ou d'habiter dans les lieux. temporaire définitive

Lorsque l'arrêté comporte une ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, la personne tenue d'exécuter les mesures doit assurer l'hébergement décent des occupants correspondant à leurs besoins et possibilités. interdiction temporaire d'habiter dans les lieux

L'arrêté précise la date d'effet de l'interdiction et la date à laquelle la personne tenue d'exécuter les mesures doit avoir informé le préfet de l'offre d'hébergement qu'il a faite aux occupants.

L'hébergement doit être assuré jusqu'à la fin des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. À la fin des travaux, le préfet doit assurer le relogement des occupants dans leur ancien logement.

Si la personne ne respecte pas son obligation d'hébergement, le préfet prend les dispositions nécessaires pour assurer l'hébergement des occupants. Le coût de l'hébergement est mis à la charge de la personne.

Pour faciliter l'hébergement des occupants, le préfet peut conclure une convention d'occupation précaire avec tout bailleur ou toute structure d'hébergement pour mettre à disposition des locaux ou des logements.

La durée de cette convention est limitée et se termine au plus tard à la fin du mois suivant celui de la notification de l'arrêté de mainlevée de la mesure ou du constat par le préfet de la réalisation des mesures prescrites par la personne tenue de les exécuter.

Les occupants ayant bénéficié de l'hébergement dans le cadre d'une convention ne peuvent pas exiger un droit au maintien dans les lieux ou la reconduction de la convention.

En cas de refus de l'occupant de quitter les lieux à la fin de la convention et faute pour la personne tenue d'exécuter les mesures d'avoir engagé une action en justice pour demander l'expulsion de l'occupant, le préfet peut exercer cette action aux frais de la personne tenue d'exécuter les mesures.

À savoir

Au-delà de 3 ans, toute éviction est considérée comme définitive.

Lorsque l'arrêté de traitement d'insalubrité comporte une ou en cas d'évacuation à caractère définitif, la personne tenue d'exécuter les mesures doit assurer le relogement des occupants correspondant à leurs besoins et possibilités. interdiction définitive d'habiter dans les lieux

L'arrêté précise la date d'effet de l'interdiction et la date à laquelle la personne tenue d'exécuter les mesures doit avoir informé le préfet de l'offre de relogement qu'elle a faite aux occupants.

La personne tenue d'exécuter les mesures doit verser aux occupants une indemnité d'un montant égal à 3 mois de leur nouveau loyer pour couvrir leurs frais de réinstallation.

Si un , la personne tenue d'exécuter les mesures peut faire un du lieu du bien pour demander la résiliation du bail ou du droit d'occupation et l'autorisation d'expulser l'occupant. occupant refuse 3 offres de relogement recours auprès du tribunal judiciaire

Si la personne tenue de respecter les mesures ne respecte pas son obligation de relogement, le préfet prend les dispositions nécessaires pour assurer le relogement. Pour cela, le préfet peut notamment désigner les occupants à un organisme bailleur pour qu'il les loge et, en cas de refus du bailleur, procéder à l'attribution d'un logement.

Le préfet peut également proposer temporairement aux occupants un accueil dans une structure d'hébergement, un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, dans l'attente d'un relogement définitif.

À savoir

Les occupants qui sont restés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent pas être expulsés.