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Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

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Vous avez vendu un bien immobilier plus cher que vous ne l'aviez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value. Elle est imposable sauf si vous avez vendu votre principale. Vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'un sur les impôts à payer selon les caractéristiques du bien ou votre situation personnelle. Nous vous présentons les informations à connaître. résidence abattement

Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :

  • Prix de vente du bien

  • Prix d'acquisition du bien

Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez . un gain appelé plus-value

Si le résultat est négatif, vous réalisez . une perte appelée moins-value

Exemple

Vous avez acheté un logement au prix de . 100 000 €

Si vous le revendez au prix de , vous réalisez une ( - ). 120 000 € plus-value de 120 000 € 100 000 €

Si vous revendez le logement au prix de , vous réalisez une ( - ). 90 000 € moins-value de 90 0000 € 100 000 €

Les plus-values immobilières sont soumises aux taxations suivantes :

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la . gestion de votre patrimoine immobilier privé

Vous êtes concerné dans les cas suivants :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)

  • Vente des droits attachés à un bien immobilier ( , , par exemple) servitudes usufruit nue-propriété

  • Vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)

  • Échange de biens, partage ou apport en société

Vous êtes concerné par l'imposition de la plus-value que votre soit située en France ou à l'étranger. résidence fiscale

À noter

Des règles particulières s'appliquent . pour les non-résidents

Vous êtes si vous réalisez une plus-value sur la vente de votre et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). totalement exonéré résidence principale

Il s'agit de votre habitation habituelle et effective, c'est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l'année.

Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente.

En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l'un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu'à sa mise en vente.

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées aux éléments suivants :

  • Caractéristiques du bien cédé

  • Situation du vendeur

  • Situation de l'acquéreur

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'un logement autre que la résidence principale si vous respectez les suivantes : 2 conditions

  • Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans

  • Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.

Dans tous les cas, vous êtes exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière pour tout . bien détenu depuis plus de 22 ans

À noter

la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonérée de prélèvements sociaux.

Vous êtes également exonéré dans les cas suivants :

  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €

  • Vente d'un jusqu'au 31 décembre 2024 droit de surélévation

  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement

Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :

Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint touchez une pension de retraite ou de . réversion

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas pour la 1 part de (+ par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024. 12 455 € re quotient familial 3 326

À noter

Les montants sont différents dans les . Dom

Vous ne devez pas être soumis à l' (pour l'avant-dernière année précédant la vente). IFI

Vous êtes concerné si vous ou votre conjoint avez une carte mobilité inclusion invalidité.

Vous êtes exonéré si votre revenu ne dépasse pas pour la 1 part de (+ par demi-part supplémentaire) en 2022 pour une cession en 2024. 12 456 € re quotient familial 3 327 €

À noter

Les montants sont différents dans les . Dom

Vous ne devez pas être soumis à l' (pour l'avant-dernière année précédant la vente). IFI

Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées ( par exemple). Ehpad

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de vente de votre ancienne résidence principale.

Votre revenu ne doit pas dépasser pour la 1 part de (+ pour la 1 demi-part supplémentaire et pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. 29 230 € re quotient familial 6 829 € re 5 376 €

Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

À noter

Les montants sont différents dans les . Dom

Vous ne devez pas être soumis à l' (pour l'avant-dernière année précédant la vente). IFI

Vous êtes concerné si vous résidez dans un établissement d'accueil pour personnes handicapées (foyer de vie ou maison d'accueil spécialisée, par exemple).

Vous êtes exonéré, sous conditions, en cas de cession de votre ancienne résidence principale.

Votre revenu ne doit pas dépasser pour la 1 part de (+ pour la 1 demi-part supplémentaire et pour les demi-parts suivantes) en 2022 pour une cession en 2024. 29 230 € re quotient familial 6 829 € re 5 376 €

Votre ancienne résidence principale doit être vendue dans un délai de 2 ans après votre entrée dans l'établissement. Elle ne doit pas voir été occupée (louée ou prêtée), sauf par votre conjoint.

Vous ne devez pas être soumis à l' (pour l'avant-dernière année précédant la vente). IFI

La plus-value que vous réalisez est imposable dans les mêmes conditions que pour un résident français.

Si vous n'êtes pas ressortissant d'un Etat membre de l' ou de l', des dispositions particulières peuvent être . UE EEE prévues par convention internationale

Toutefois, vous êtes exonéré si la plus-value est réalisée lors de la vente de votre résidence principale.

Vous devez remplir les 2 conditions suivantes :

  • La vente a été réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France

  • Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers entre le transfert de domicile et la vente

Vous êtes aussi exonéré en cas de vente d'une autre résidence et dans la limite d'une plus-value de , si vous remplissez les conditions suivantes : 150 000 €

  • Vous êtes ressortissant d'un pays de l' ou de l' ayant conclu une convention avec la France Union européenne Espace économique européen

  • Vous avez été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans

La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10 année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France. e

Toutefois, aucun délai n'est imposé si vous avez la libre disposition du logement au moins depuis le 1 janvier de l'année précédant celle de la vente. er

Cet avantage est accordé dans la limite d'une résidence par contribuable.

Vous êtes exonéré dans les cas suivants :

  • Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2025)

  • Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2025)

  • Bien exproprié à condition d'utiliser l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

  • Bien cédé par un particulier ayant exercé son dans certaines conditions, s'il utilise l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois droit de délaissement

À noter

Dans les zones tendues (A bis, A et B1), l'exonération est aussi accordée, sous conditions, si le bien est vendu pour être affecté au . Pour connaître la zone du bien concerné : logement intermédiaire

Services en ligne et formulaires

Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :

  • Prix de vente du bien

  • Prix d'acquisition du bien

Vous obtenez la plus-value (brute) si vous réalisez un gain.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.

Le prix de vente est le prix . indiqué dans l'acte de vente

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :

Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est . indiqué dans l'acte de vente

Ce prix peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :

  • Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat (pour leur montant réel)

  • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de du prix d'achat 7,5 %

  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans 15 %

  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)

Si vous avez reçu le bien par , le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession. donation ou succession

La plus-value est diminuée d'un qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien. abattement

est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux. L'assiette

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement par année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Jusqu'à 5 années

0 %

0 %

De la 6 à la 21 année e e

6 %

1,65 %

22 année révolue e

4 %

1,6 %

Au-delà de la 22 année e

Exonération

9 %

Au-delà de la 30 année e

Exonération

Exonération

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis . Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de . 10 ans 10 000 €

  • Vous bénéficiez d'un de par an de la 6 à la 10 année, soit ( x ). abattement sur l'impôt 6 % e e 30 % 6 % 5

    Vous avez ainsi un abattement de x , soit . Vous déclarerez donc un revenu de ( - ). 10 000 € 30 % 3 000 € 7 000 € 10 000 € 3 000 €

  • Vous bénéficiez d'un de par an de la 6 à la 10 année, soit ( x ) . abattement sur les prélèvements sociaux 1,65 % e e 8,25 % 1,65 % 5

    Vous avez ainsi un abattement de x , soit . Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de ( - ). 10 000 € 8,25 % 825 € 9 175 € 10 000 € 825 €

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis . Vous avez réalisé une plus-value de . 25 ans 10 000 €

Votre plus-value est . exonérée d'impôt sur le revenu

Vous bénéficiez d'un de : abattement sur les prélèvements sociaux

Soit un abattement total de ( + + ). 55  % 26,4 % 1,6 % 27 %

Vous avez ainsi un abattement de x , soit . 10 000 € 55 % 5 500 €

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de ( - ). 4 500 € 10 000 € 5 500 €

  • par an de la 6 à la 21 année, soit ( x ) 1,65 % e e 26,4 % 1,65 % 16

  • pour la 22 année 1,6 % e

  • de la 23 à la 25 année, soit ( x ) 9 % e e 27 % 9 % 3

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis . Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de . 30 ans 10 000 €

Votre plus-value est . exonérée d'impôt sur le revenu

Elle est aussi . exonérée de prélèvements sociaux

Un abattement exceptionnel de s'applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une grande opération d'urbanisme, ou par une opération de revitalisation du territoire, ou d'intérêt national. 70 %

L'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée . entre le 1 janvier 2024 et le 31 décembre 2025

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à si des logements sociaux (ou intermédiaires) représentent au moins de la surface totale des constructions. 85 % 50 %

L'abattement si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes : ne s'applique pas

  • Époux

  • Partenaire pacsé

  • Concubin

  • (ou celui de votre conjoint) Ascendant

  • (ou celui de votre conjoint) Descendant

L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) êtes un associé ou le devenez à l’occasion de la vente.

À savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un à partir de la date d'acquisition. délai de 4 ans

Un abattement exceptionnel de s'applique . 60 % en zones A, A bis ou B1

L'acquéreur doit s'engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions.

La promesse de vente doit être signée . entre le 1 janvier 2024 et le 31 décembre 2025

Pour savoir si le logement est situé en zone A, A bis ou B, vous pouvez utiliser le téléservice suivant :

Services en ligne et formulaires

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Il peut être majoré à si des logements sociaux représentent au moins de la surface totale des constructions. 85 % 50 %

L'abattement si vous vendez le bien à l'une des personnes suivantes : ne s'applique pas

  • Époux

  • Partenaire pacsé

  • Concubin

  • Ascendant (ou celui de votre conjoint)

  • Descendant (ou celui de votre conjoint)

L'abattement ne s'applique pas non plus si vous vendez le bien à une personne morale dont vous ou votre conjoint (ou un ascendant ou un descendant) est un associé ou le devient à l’occasion de la vente.

À savoir

les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de à partir de la date d'acquisition. 4 ans

Sur votre plus-value, vous devez payer un et des . impôt forfaitaire prélèvements sociaux

Vous pouvez estimer le montant à payer avec le suivant : simulateur

Services en ligne et formulaires

La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de . 19 %

Exemple

Pour une plus-value imposable de , l'impôt sur le revenu est de ( x ). 20 000 € 3 800 € 20 000 € 19 %

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à . 50 000 €

Le taux varie de à selon le montant de la plus-value réalisée. 2 % 6 %

Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, il est calculé par le notaire).

La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

À savoir

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le et sur le . dépliant d'information de l'administration fiscale site impots.gouv.fr

Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de . 17,2 %

Exemple

Pour une plus-value imposable de , les prélèvements sociaux sont de ( x ). 20 000 € 3 400 € 20 000 € 17,2 %

Avec l'impôt sur le revenu, le prélèvement total sera donc de + ). 7 200 € (3 800 € 3 400 €

À noter

Si vous êtes non-résident, une peut fixer des règles différentes. convention fiscale internationale

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • Démarches auprès de l'administration fiscale

  • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer

  • Établissement de la déclaration

  • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

  • Montant de la plus-value déclarée par le notaire

  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1 cession d'un logement autre que votre re résidence principale

La déclaration 2024 des revenus de 2023 est terminée.

La déclaration 2025 des revenus de 2024 débutera en . avril 2025

est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne. La déclaration des revenus par internet

Si vous devez faire une déclaration papier

La déclaration 2024 des revenus de 2023 est terminée.

La déclaration 2025 des revenus de 2024 débutera en . avril 2025

Et aussi sur service-public.fr

Impôt sur le revenu : déclaration et revenus à déclarer
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Textes de référence

Services en ligne et formulaires

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