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Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegarde

Lorsque le syndicat des copropriétaires est confronté à de graves difficultés (sociales, techniques et financières), un plan de sauvegarde peut être mis en oeuvre. Qui peut demander sa mise en oeuvre et que peut-il préconiser ? Nous vous présentons les informations à connaître.

Pour qu'un plan de sauvegarde soit mis en place, le syndicat des copropriétaires doit être confronté à de graves difficultés :

Sociales (copropriétaires défaillants)
Techniques (immeuble dégradé)
Financières (nombre d'impayés importants).

Ces graves difficultés peuvent notamment résulter de complexités juridiques ou techniques risquant à terme de compromettre la conservation de l'immeuble (ou des immeubles).

qui a connaissance de graves difficultés rencontrées par une copropriété peut confier à une commission, qu'il constitue, l'élaboration des mesures suivantes : Le préfet

Réalisation d'un diagnostic de la situation
Réalisation d'un plan de sauvegarde pour résoudre les difficultés.

Le préfet peut également agir de l'une des personnes (ou groupe de personnes) suivantes : sur proposition

Maire de la commune
Président de l' compétent en matière d'habitat EPCI
Associations d'habitants, associations de propriétaires ou de copropriétaires
s'il a été désigné. Administrateur provisoire

Cette commission est présidée par le préfet et est composée notamment des personnes ou groupes de personnes suivantes :

Représentants des propriétaires et locataires de l'immeuble concerné
Maire de la commune
Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
Président du conseil départemental du département
Président du ou leurs représentants conseil syndical
Administrateur provisoire s'il a été désigné.

Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, l'assemblée générale des copropriétaires peut désigner un représentant chargé de la représenter au sein de la commission.

À savoir

Le préfet peut décider de confier au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat la présidence de la commission lorsque l'une de ces autorités est à l'initiative du plan de sauvegarde.

La commission doit réaliser un projet de plan de sauvegarde.

Le doit remettre à la commission tous les documents utiles à l'élaboration et à la mise en œuvre du plan de sauvegarde. syndic de copropriété

Les documents sont remis à la demande de la commission, sans frais.

Le défaut de communication des documents engage la responsabilité du syndic de copropriété 1 mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse.

de plan de sauvegarde doit être Le projet approuvé par le préfet.

Les intervenants suivants doivent également donner leur sur le projet de plan de sauvegarde : avis

Maire de la commune
Président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
Président du conseil départemental ayant signé une convention d'attribution d'aides publiques au profit de la copropriété.

Le projet de plan de sauvegarde, puis leréalisé par la commission sont envoyés par lettre recommandée avec avis de réception au syndic de copropriété (ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un). plan définitif

Le plan de sauvegarde préconise des mesures pour :

Redresser la situation financière de la copropriété
Clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration de l'immeuble (par exemple, division du syndicat des copropriétaires ou création de syndicats des copropriétaires secondaires)
Clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public
Réaliser ou faire réaliser par un tiers des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement
Assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations sociales
Organiser la mise en place de mesures d'accompagnement.

Le syndic de copropriété doit organiser le vote des mesures préconisées du plan de sauvegarde.

Pour cela, et dès réception du plan approuvé par le préfet, le syndic doit inscrire à les mesures préconisées dans le plan. l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale

Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas , le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire. dans les 6 mois à partir de l'approbation du plan

Si l'assemblée générale n'a pas été réunie ou si les mesures du plan de sauvegarde ont été rejetées et que les difficultés compromettent la conservation de l'immeuble, le maire ou la président de l'EPCI peut saisir le pour que soit nommé un administrateur provisoire ou déclarer . tribunal du lieu de situation de l'immeuble l'état de carence de la copropriété et engager une procédure d'expropriation

Le plan de sauvegarde fait l'objet d'une convention de mise en œuvre. Par ailleurs, un coordonnateur est désigné pour veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde.

Le plan de sauvegarde fait l'objet d'une entre les personnes de droit public compétentes (maire, président de l'EPCI...), l'administrateur provisoire et les personnes privées intéressées notamment pour préciser les mesures suivantes : convention de mise en œuvre

Echéancier des mesures et les conditions de leur financement
Modes d'intervention des différents opérateurs mandatés par les signataires et leur articulation avec la mission de l'administrateur provisoire
Modes d'évaluation du plan de sauvegarde et les modes de suivi de la copropriété à la fin du plan.

Le préfet désigne, parmi les membres de la commission ou hors de celle-ci, un chargé de veiller à la bonne exécution du plan de sauvegarde. coordonnateur

Le coordonnateur peut adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas, dans les délais prévus, les engagements contenus dans le plan de sauvegarde.

Le coordonnateur doit établir un . rapport de sa mission

, après évaluation et consultation de la commission, de sauvegarde initial lors de la nomination d'un administrateur provisoire le plan de sauvegarde, par période de 2 ans, si le redressement de la copropriété le nécessite. Le préfet peut modifier le plan ou prolonger

À noter

Les aides correspondant aux mesures du plan de sauvegarde sont supprimées, après mise en demeure, si les engagements n'ont pas été respectés dans le délai prévu au plan de sauvegarde.

Le plan de sauvegarde proposé par la commission est fixé pour 5 ans.

Si malgré les mesures préconisées par le plan, la copropriété reste confrontée à de graves difficultés, le peut être saisi par l'une des personnes suivantes : tribunal du lieu de situation de l'immeuble